問(wèn)答題

××縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告
(封面、致估價(jià)委托方函、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、估價(jià)委托方
名稱(chēng):中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司××辦事處
法定代表人:(略)
住所:(略)
二、受理估價(jià)方
名稱(chēng):略
法定代表人:×××
地址:略
估價(jià)資質(zhì)等級(jí):房地產(chǎn)國(guó)家壹級(jí)
估價(jià)資格證書(shū):略
三、估價(jià)目的
確定估價(jià)對(duì)象的損傷修復(fù)費(fèi)用,為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考。
四、估價(jià)對(duì)象概況
(一)估價(jià)緣由
本公司受太平洋保險(xiǎn)公司××辦事處委托,對(duì)其承保的某解放貨車(chē)失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評(píng)估。該解放貨車(chē)在太平洋保險(xiǎn)公司投保了車(chē)輛損失險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn),此次事故經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)交警出具的責(zé)任認(rèn)定書(shū),由解放貨車(chē)負(fù)全責(zé)。
(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況
估價(jià)對(duì)象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組,距離縣城中心約20km,三面周邊與空地相鄰,一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu),共兩層,建筑物橫墻承重,承重墻厚24cm,樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm,梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿,石灰所占比例較小,砂漿強(qiáng)度等級(jí)較低。建筑物內(nèi)外墻初級(jí)抹灰,室內(nèi)水泥砂漿地面,普通木門(mén)窗。
(三)事故損傷情況分析
該解放貨車(chē)從斜坡下行途中突然失去控制,貨車(chē)沖出公路,經(jīng)過(guò)路邊緩沖帶時(shí)翻車(chē)。貨車(chē)在翻滾過(guò)程中由于慣性作用撞上農(nóng)房,與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸,造成建筑物第一層外側(cè)墻(非承重墻)洞穿,洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m;樓梯間外側(cè)墻坍塌,坍塌后形成一個(gè)橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞;與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫;樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好,陽(yáng)臺(tái)欄板及陽(yáng)臺(tái)板各損壞一塊;臥室非承重隔墻微偏,部分門(mén)窗受損。
經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)鑒定:受損建筑物基礎(chǔ)完好,承重墻絕大部分未受損,非承重墻局部受損,房屋所受損傷可以修復(fù),為非危房。修復(fù)方案為:按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除,再按原狀恢復(fù)考慮。
(四)估價(jià)范圍
估價(jià)范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定,即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用,以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)
2011年5月21日,為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查之日。
六、估價(jià)依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》。
2.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)。
3.《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價(jià)表-1999》。
4.《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。
5.××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)文件。
6.建筑材料市場(chǎng)價(jià)格和有關(guān)工程造價(jià)信息。
7.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所得資料及委托方提供的各種資料。
七、估價(jià)原則
1.獨(dú)立、客觀、公正原則。
2.合法原則。
3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。
4.替代原則。
5.最高最佳利用原則。
八、估價(jià)方法
(一)本次估價(jià)所采用的方法
估價(jià)對(duì)象是受損農(nóng)房的一部分,而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況,該房屋不屬危房,可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大拆除受損構(gòu)件,再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案,已被當(dāng)事人方認(rèn)可。
由于估價(jià)對(duì)象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類(lèi)工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測(cè)算、累積,故估價(jià)人員決定采用成本法進(jìn)行估價(jià)。
(二)成本法的定義
本次所用成本法是指以計(jì)算受損房屋先拆除受損部位,再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和,得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。
九、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序,選擇科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為6500元,人民幣大寫(xiě):陸仟伍佰元整。
十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)
十一、估價(jià)作業(yè)期
2011年5月21日至5月24日。
十二、實(shí)地查勘期(略)
十三、估價(jià)報(bào)告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)
二、市場(chǎng)背景分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估價(jià)方法適用性分析(略)
五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
(一)估價(jià)的技術(shù)思路
估價(jià)對(duì)象不是整幢房屋,而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況,認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損,不會(huì)危及到整幢房屋的安全,故只需擴(kuò)大拆除受損部位,再按原結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。
測(cè)算時(shí)應(yīng)先測(cè)算受損部位的拆除費(fèi)用,再計(jì)算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類(lèi)受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷,故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何,在對(duì)修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算時(shí),不考慮扣減房屋的折舊,即應(yīng)該"修壞如新",而不能"修壞如舊"。
由于類(lèi)似工程的價(jià)格計(jì)算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn),且已被廣泛應(yīng)用,故在成本法計(jì)算時(shí),參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。
(二)工程造價(jià)計(jì)算表
工程量以現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)為依據(jù),按照房屋修復(fù)方案計(jì)算。
1.拆除工程(見(jiàn)下表)
5.定額直接費(fèi)
1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)=4114.97(元)
6.造價(jià)
(1)基價(jià)直接費(fèi):4114.97元
(2)綜合費(fèi):(1)×15.73%=647.3(元)(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi))
(3)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi):(1)×3.15%=129.6元(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi))
(4)利潤(rùn):(1)×6.64%=273.2(元)(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì))
(5)允許按實(shí)計(jì)算的費(fèi)用及材料價(jià)差:1000.00元
(6)定額編制及定額測(cè)定費(fèi):[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元)
(7)稅金:](1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì))
(8)造價(jià):(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元)
六、估價(jià)結(jié)果確定
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序,選擇科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為人民幣6500元,人民幣大寫(xiě):陸仟伍佰元整。
附件(略)


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