房地產(chǎn)估價師章節(jié)練習(xí)(2020.05.11)

來源：考試資料網(wǎng)
10.問答題某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700m2，容積率為15，土地取得費(fèi)用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動工。時間為1年。該工程正常施工期（不含裝修）為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費(fèi)用為建安成本的3%。至2007年6月30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的55%，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為13%。該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修（假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末）。然后出租營業(yè)。預(yù)計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為40萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報酬率為15%。按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括在建工程）在轉(zhuǎn)讓交易過程中，買方按售價的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價的2%和6%。請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2007年6月30日的正常購買總價。